簡単にわかる!【フラット35】は変動金利と組み合わせる方が金利が安い?!

【フラット35】とは?

金融機関ではなく、国からお金を借りる仕組みです。

会社の経営者が金融機関から住宅ローンの借入審査が厳しいのに対して、【フラット35】は金利は高いのですが、審査が通りやすいと言われています。

よくわからない方はこちらも合わせて読んでみてくださいね。

【2021年は最大級に金利が安い?!】住宅ローンはフラット35を活用します!

2020年7月24日

家を買う時、フラット35で住宅ローンを借りることになる場合はぜひみていただきたい内容です。

フラット35の金利っていくら?

フラット35を取り扱っている金融機関はいろいろと挙げられます。

例えば、例えば、アルヒや楽天、優良住宅、イオン銀行等あります。

各銀行、金融機関の店頭に行かなくてもネットで簡単に調べることができます。

金利が安いなと思ったらぜひ資料請求をしてみてください。

フラット35金融機関の比較

フラット35の公式ホームページをみてみると、取扱金融機関をまとめた金利差が発表されています。(2020年09月現在)

上の表からわかることは、最低金利1.32%だということ。

そして、金利は融資率によって異なります。フラット35で一番金利を安したい方は、自己資金10%は用意しましょう!!

ただし、マンションは契約する際に大きな出費があります。

物件価格の10%の「手付金」を現金で用意しなければなりません。

マンションによっては5%で良い場合もありますし、さらにオプション価格100%を前払いしなければならないところもあります。

我が家ではそんな出費を考えてフルローンという選択をしました。

フラット35 Sの物件ならラッキー

フラット35にSがつく「質」の高い住戸を購入すると、一定の期間、金利が安くなります。具体的には省エネルギー・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性において下記のように認められた住宅が、借入金利から▲0.25%で、金利優遇を受けることができます。

もっと知りたい方はフラット35公式HPでご確認ください。

受けられる期間の違いがあります。

フラット35 S 金利Aプラン→10年金利優遇

フラット35 S 金利Bプラン→5年金利優遇

販売会社に問い合わせてみると、「金利Bプラン」だったため、次のシミュレーションでは当初5年借入金利▲0.25%での計算をしていきます。




フルローンで払う方のための2つの選択肢

頭金なしでフルローンを組む際、金利が高いんじゃないかなと心配な方もいると思います。

正直、35年先のことなんて誰もわかりませんよね。

ただ一つ言えるのは、繰上げ返済をする目処があるかないかによって、返済計画するとスムーズかもしれません。

かなり細かく金利の計算をしてみましたので選択肢の一つとしてみていただけたら嬉しいです。

フラット35 一択の返済

我が家の実際のシミュレーションをご紹介します。

4399万のフルローン(自己資金なし) ラッキーにもフラット35S金利Bプランが適用できました。

フラット35でフルローンを考えると2つの選択肢があることに気付きます。

それは、フラット35単体・フラット35+プラス(変動金利)をつけるプランがあります。

このプラス(変動金利)はフラット35を契約しないとつけらず、1割までと上限があります。フラット35取扱金融機関ほとんどが「プラス」を用意しています。

下記が実際の私たちの返済プランとなります。

総支払額 58,457,940円

(元本4,399万+利息1,447万)

《フラット35 S》5年1.52% 6〜35年1.77%の計算です。

フラット35+変動金利で返済

先ほどと同じ条件で計算しています。

総支払額 56,763,765円

(元本4,399万+利息1,277万)

《フラット35 S》5年1.26% 6〜35年1.51%の計算です。

《フラットプラス》変動金利2.175%の計算です。結構高く感じますね。

どちらが得をしたのか

計算してみると、総支払に大きな違いがありました!!

フルローンの場合はフラット35に変動金利を合わせて返済した方が1,694,175円もお得だったんです!!

返済計画をもう一度考えてみる

確かに先ほどの計算なら、フラット35に変動金利をつけて返済した方がお得でした。

しかし、この先少し余裕ができて繰上げ返済する可能性もあるのではないでしょうか。

35年という長い年月で「一部繰上げ」をしたり、もっと金利が安い金融機関へ「借り換え」をする場合もあるかもしれません。景気が悪くなれば、もっと金利が安くなるかもしれません。

変動金利の方を全額繰り上げ返済する

わかる方もいると思いますが、フラット35の金利1.51%に対して、変動金利は2.175%と高いですよね。

1割分なので借入金額440万ということで頭金なしでローンを借りた場合は生活によっては途中で繰り上げ返済できるかもしれませんね。

この440万を35年借りた場合は総支払金額が6,289,512円ですので利息分だけで1,889,512円・・。なんとも恐ろしいです。

住宅を購入すると考えた時、住宅ローンのことについて調べ始めました。

FPさんに相談するのも良いかもしれませんね。

上記は素人が一から少しずつ住宅ローンのことを調べたものですので、参考になるかはわかりませんが、これから得たものはアップデートしていきたいと思います。




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